Banki ziemi, czyli „ukryte” mieszkania w Warszawie. Deweloperzy mogliby je zbudować, ale czekają

„Bank ziemi” to sformułowanie, które pojawia się w raportach z działalności deweloperów. Chodzi o grunty, na których można postawić nowe mieszkania. To logiczne, że firmy budujące dziesiątki, setki, a nawet tysiące lokali muszą zabezpieczyć swój biznes. Gromadzą ziemię, by potem zacząć budowę. 

Jednak skala niektórych banków ziemi jest aż zdumiewająca. Największy deweloper w Warszawie – Dom Development – rocznie sprzedaje 1600-1800 mieszkań. Obecnie, jak wynika z raportu z działalności, posiada bank ziemi pod budowę… 10 972 nowych mieszkań.

W sumie Dom Development, w całym kraju, mógłby zbudować 20 tys. mieszkań. I to nie jest nawet największy bank ziemi. Więcej ma: 

• Robyg – 25 tys., 
• Murapol – 21 tys.

Poza tym w granicach 10 tys. (w skali całej Polski) mają Atal, Archicom, Lokum Deweloper, J.W. Construction czy Develia. Do tego dochodzą firmy średniej wielkości, a także takie, które budują np. po kilkanaście mieszkań rocznie. 

Brakuje gruntów czy chęci? 

W Warszawie, jak i w wielu polskich miastach, wciąż mamy do czynienia z deficytem mieszkań. W ostatnich latach deweloperzy budowali sporo, ale równolegle ciągle rosły też ceny. Obecnie dotarły do poziomów, gdy coraz mniej osób stać na własne „M”. Do tego dochodzi bardzo drogi kredyt hipoteczny. Jak tłumaczą nam eksperci, z krajów europejskich, tylko w Serbii jest drożej. 

Wysokie ceny to problem – niestety – głównie klientów. Deweloperzy tłumaczą, że z ich perspektywy problemem jest głównie brak nowych gruntów pod budowę. Te, które kupowali, są niezwykle drogie. Z analiz PKO BP wynika, że aż 24 proc. kosztu wytworzenia mieszkania w Warszawie to zakup ziemi. 

Z drugiej strony, deweloperzy mają z czego schodzić. Marża na mieszkaniach jest rekordowo wysoka i w Warszawie wynosi aż 30 proc., a na jednym z osiedli – jak podał w raporcie z działalności deweloper, Ronson – przekroczyła 50 proc. Deweloperzy są jednak niechętni do obniżek. 

Dlaczego jednak, skoro słyszymy o braku działek pod budowę, tysiące mieszkań pozostają „zamrożone” w bankach ziemi?  

- Banki ziemi, o których informują w swoich raportach deweloperskie spółki giełdowe, w przeważającej większości składają się z terenów, które znajdują się w tzw. przygotowaniu. Co oznacza, że z formalnego punktu widzenia nie można na nich rozpocząć budowy, bo albo nie mają jeszcze wydanych pozwoleń na budowę albo inwestorzy zawarli na takie grunty dopiero warunkowe umowy sprzedaży i czekają np. na wydanie decyzji o warunkach zabudowy – odpowiada na pytanie Polski Związek Firm Deweloperskich. 

Biuro prasowe PZFD tłumaczy, że wspomniane wyżej banki ziemi dotyczą firm notowanych na giełdzie. Mniejsi gracze – jak twierdzi PZFD – mają działki pozwalające na budowę około rok naprzód. 

W odpowiedzi na nasze pytania słyszymy, że gromadzenie tak dużych banków ziemi wynika z… przepisów. Średni czas uzyskania „wuzetki” (decyzja o warunkach zabudowy) trwa 2-3 lata, a wcześniejsze uzyskanie decyzji środowiskowej to kolejny rok.

Kupowanie na zapas

- Po części zasoby gruntów u deweloperów i kupowanie na zapas jest pochodną ograniczonej podaży gruntów, w obrębie miast, na których można budować – tłumaczy nam Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu w Metrohouse, autor podcastu „Kup Sobie Mieszkanie”.  - Deweloperzy korzystają z pojawiających się możliwości zakupowych, wiedząc, że cena takich parceli nie będzie spadać w przyszłości z uwagi na ich niską podaż. W ten sposób zabezpieczają się przed potencjalnymi wzrostami cen w przyszłości, ale też mogą spokojnie planować np. kolejne etapy inwestycji – dodaje. 

Jak słyszymy, deweloperzy mocno zastanawiają się, nim zaczną kolejną budowę. Decyzje poprzedzone są licznymi analizami. Obecnie łatwiej, z biznesowego punktu widzenia, jest zainwestować w bank ziemi niż w kolejną budowę. Stąd spektakularne zakupy z ostatnich miesięcy, np. Develia za 300 mln zł kupiła działki pod budowę 3,2 tys. mieszkań w całym kraju, w tym w Warszawie.

Co dalej? 

Klienci oczekują, że ceny mieszkań będą spadać. Z kolei branża liczy na zmiany na poziomie ministerialnym. Pierwszą z nich miał być „Kredyt 0 proc.”, jednak z tego projektu rząd powoli się wycofuje. Drugą ma być „ustawa podażowa”, która ma uwolnić grunty Skarbu Państwa pod cele mieszkaniowe i uprościć procedury. 

Ekspert tłumaczy, że nie powinna być to opcja dostępna głównie dla deweloperów. 

- Tzw. ustawa podażowa może przyczynić się do uwolnienia kolejnych gruntów, które obecnie należą np. do Skarbu Państwa. Jednak ich wykorzystanie widziałbym przede wszystkim w kontekście budownictwa społecznego, którego niedobór powoduje, że niemal jedyną możliwością zaspokojenia popytu na mieszkania jest zakup u dewelopera. Brakuje rozwiązań adresowanych do grupy mniej zamożnych klientów – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Pojawienie się „konkurencji” w postaci tanich mieszkań budownictwa społecznego mogłoby wpłynąć także na ceny na rynku deweloperskim. Takie efekty widoczne były w innych europejskich krajach, które w ten sposób wpływały na rynek mieszkaniowy. Czy podobnie będzie w Polsce?