Ile oszczędności i jaki kredyt potrzebny na własne mieszkanie w Warszawie? Czy ceny w końcu spadną?

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?

W lutym 2025 r. średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wyniosła 17 744 zł, czyli o 3% więcej niż rok wcześniej. Mimo że deweloperzy wprowadzają więcej mieszkań w segmencie popularnym, ceny wciąż pozostają wysokie. Bez kredytu hipotecznego zakup nieruchomości dla wielu osób jest poza zasięgiem.

– W Warszawie bańki cenowej nie było, bo rosły nie tylko ceny mieszkań, ale i zarobki – mówi Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl. – W 2023 r. program "Bezpieczny Kredyt 2%" "wyczyścił" rynek z najtańszych mieszkań. Te, które zostały w ofercie deweloperów, wywindowały średnią cenę metra kwadratowego. W 2024 r. deweloperzy odbudowali ofertę. Pojawiło się w niej coraz więcej nieruchomości w segmencie popularnym, co w konsekwencji ustabilizowało średnią - dodaje.

Tylko 344 mieszkania w zasięgu

Przeciętnie zarabiający singiel, który chce kupić mieszkanie (a w zasadzie najmniejszą możliwą kawalerkę) w stolicy, musi mieć:

• wkład własny: ok. 94 tys. zł (20% ceny mieszkania),
• zdolność kredytowa: 377 tys. zł,
• maksymalna kwota zakupu: 471 tys. zł.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w lutym 2025 r. w Warszawie było 344 mieszkań w tej cenie – głównie kawalerek.

– Dla singli największym wyzwaniem jest cena metra kwadratowego w przypadku małych mieszkań. Kawalerki są droższe w przeliczeniu na metr niż dwupokojowe lokale – tłumaczy Marek Wielgo.

Para: prawie 10 tys. mieszkań do wyboru

Para bez dzieci ma znacznie większe możliwości:

• wkład własny: ok. 200 tys. zł,
• kredyt: 798 tys. zł,
• maksymalna kwota zakupu: 998 tys. zł.

W tej cenie dostępnych jest aż 9 914 mieszkań, głównie dwu- i trzypokojowych.

Rodzina 2+1: 9 tys. mieszkań w zasięgu

Rodziny z dzieckiem mogą liczyć na:

• wkład własny: 188 tys. zł,
• kredyt: 752 tys. zł,
• maksymalna kwota zakupu: 940 tys. zł.

W tej kwocie znajdą 9 061 mieszkań, przede wszystkim dwu- i trzypokojowych.

Gdzie szukać tańszych mieszkań?

Zdaniem specjalisty najlepiej szukać mieszkania na obrzeżach miasta lub poza jego granicami. Kupno mieszkania w Centrum czy na Mokotowie lub Woli graniczy w tej chwili z cudem. 

– Najwięcej tańszych lokali znajdziemy w dzielnicach takich jak Białołęka, Targówek, Wawer czy Ursus – mówi Wielgo. – Tam średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów waha się w granicach 13-14 tys. zł, podczas gdy w Śródmieściu ceny przekraczają 40 tys. zł za metr, a na Woli - 27 tys. zł.  

Warto też rozważyć miejscowości podwarszawskie, takie jak Legionowo, Pruszków czy Mińsk Mazowiecki, gdzie ceny są o 30-40% niższe. Za to dojazd kolejką wcale nie musi być dłuższy niż z granicznych dzielnic Warszawy.

Czy ceny mieszkań w Warszawie spadną?

Powyższe pytanie zadaje sobie wielu warszawiaków, przed którymi stoi dylemat zakupu mieszkania. Niestety – póki co szanse na spadek są niewielkie, mimo spadków w ujęciu całorocznym wyliczonym przez innych specjalistów. Wszystkie wyniki w tej chwili opierają się na ryzyku błędu statystycznego.

Jednak jest jedna dobra wiadomość - z uwagi na mały popyt, możemy liczyć na upusty cen u deweloperów.

– Nie spodziewam się znaczących spadków cen ofertowych – mówi ekspert. – Deweloperzy dostosowują ofertę do możliwości kredytobiorców, ale koszty budowy rosną. Teraz to dobry moment na zakup, bo deweloperzy są skłonni do negocjacji.

Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie, zdaniem eksperta warto działać już teraz – zwłaszcza że dostępność kredytów może się poprawić dopiero w 2026 r.