Bohema. Czy fabryka z 1899 roku odżyje? Kończy się rewitalizacja, ale jest kilka znaków zapytania

Bywalcy modnych knajpek w Koneserze nie poznaliby Starej Pragi sprzed dwóch dekad. Z resztą cała Praga-Północ jest na swój sposób niezwykła. Nieco zapuszczona dzielnica, z mnóstwem odrapanych kamienic, ma szczęście... do wielkich projektów deweloperskich. 

Zaczęło się właśnie w dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek „Koneser”. Remont Konesera (BBI Development) zakończony w 2018 roku tchnął życie w zapomnianą, zniszczoną i niebezpieczną okolicę. To przykład udanej rewitalizacji z prywatnych pieniędzy. W kolejce czeka już Port Praski, którego właściciel stara się o zgodę na „lex developer”, a także – nieco dalej, bo na Żeraniu – F.S.O. Park.  

Bohema – co z fabryką z 1899 roku? 

Teraz, na finiszu realizacji, jest remont dawnej fabryki Pollena-Uroda. Tym razem nie na Starej, a na Nowej Pradze. Ale schemat się powtarza. Deweloper przejmuje zrujnowany zakład i – z drobnym potknięciami – tworzy dobrą architekturę we współpracy z pracownią Grupa 5. Starą zabudowę odbudowuje lub uzupełnia, a pomiędzy „dorzuca” nowe pawilony oraz całe osiedle mieszkaniowe.

Budynki przy ul. Szwedzkiej budowano dla Towarzystwa Akcyjnego Fabryki Produktów Chemicznych „Praga” od 1899 roku. Największa rozbudowa zakładów zaszła w czasie międzywojnia. Po wojnie zakład znacjonalizowano i nadano nazwę „Uroda”. Na początku lat 70. przedsiębiorstwa scalono, w ramach zjednoczenia, stąd nazwa „Pollena-Uroda”. W latach 90. firmę sprywatyzowano, a nowy właściciel przeniósł stąd produkcję.

Następnie, od roku 2005 rozpoczęły się starania o warunki zabudowy. W międzyczasie projekt przygotowała najpierw pracownia SUD Architekci, a następnie Grupa 5. Inwestycję – wraz z projektem – w 2014 roku kupił deweloper Okam. Ciężki sprzęt wjechał tu na przełomie 2017 i 2018 roku. Najpierw zbudowano osiedle mieszkaniowe (ok. 600 mieszkań), na gruntach bliżej torów. Następnie, mozolnie, powoli, remontowano zabytkowe budynki.

Co teraz dzieje się przy ul. Szwedzkiej? 

W kolejnych latach w Bohemie oddawano stopniowo budynki biurowe i usługowe – trzynaście z nich to zabytki. Do tego „dostawiono” nowe, ze stalowo-szklaną elewacją, które wyraźnie odcinają się od wyremontowanych historycznych obiektów. Okam zaczął też sprzedawać nieruchomości. Najpierw mieszkaniowe, potem handlowe, a ostatnio także odnowione zabytki. Obecnie – jak słyszymy – firma zarządza tylko dwoma: 

• Glicerynownią – ceglanym budynkiem z wysokimi oknami od strony ul. Szwedzkiej, który jest już po remoncie
• Warzelnią – wciąż remontowanym zabytkowym budynkiem sprzed 130 lat. 

Co ciekawe, ekskluzywne lofty (będzie ich 67) w zabytkowym budynku Warzelni, umieszczonym w samym środku kompleksu Bohema, są niemal o połowę tańsze niż podobne realizacje w Śródmieściu czy na Woli. Jak ustaliliśmy, koszt za metr to 21-23 tys. złotych. Wciąż są dostępne. Zakończenie prac budowlanych przewidziano na jesień 2025 roku. Będzie to ostatni budynek realizowany w ramach Bohemy. 

Tymczasem niedawno ukończony został Budynek Produkcyjny u zbiegu Szwedzkiej i Strzeleckiej. To nieruchomość z XIX wieku, której remont wywołał niemałe kontrowersje. W zeszłym roku, gdy odsłonięto elewację, okazało się, że jej górna część wygląda zupełnie inaczej niż na wizualizacjach. Zamiast eleganckiej cegły, jak w pozostałych miejscach, jest gładki tynk. Finalnie okazało się, że takie były zalecenia konserwatorskie, ponieważ wspomniana kondygnacja jest nadbudówką z 1965 roku.

Teraz budynek, już po otwarciu, należy nie do dewelopera, a do funduszu AFI Europe, który w tym miejscu stworzył 191 lokali PRS przeznaczonych na najem długoterminowy. Koszt mieszkania w takim miejscu to ok. 4 tys. zł miesięcznie. AFI podpisało trzy lata temu większą umowę z Okamem. Na jej mocy przejmie kilka nieruchomości na terenie Bohemy.  W przyszłym roku fundusz „dołoży” 180 loftów w sąsiednich budynkach, a także przestrzeń usługową przeznaczoną pod market spożywczy. Poza tym AFI jest właścicielem nowych budynków, które powstały przy bramie wjazdowej do Bohemy – od strony ul. Szwedzkiej. Przeznaczono je pod biura.  

Czy Bohema będzie żyła? 

Gdy Okam prezentował projekt, obiecywano ożywić tę część Starej Pragi. Obecnie w inwestycji dominują lokale mieszkaniowe i lofty. Sporo miejsca zajmują też biura. Przestrzeń rozrywkowa, która miała powstać wokół charakterystycznego komina, jest stopniowo zmniejszana. Dzieje się tak ponieważ mieszkańcy okolicznych, nowych osiedli, są przeciwni powstawaniu głośniejszych miejsc rozrywkowo-gastronomicznych. Poza tym główny budynek - Warzelnia - zmienił funkcję. Pierwotnie górę nieruchomości miał zająć aparthotel, a dół restauracje. Teraz całość przeznaczono pod ekskluzywne apartamenty.

Obecnie kompleks podzielono między kilku zarządców. To może być pewnym problemem przy organizacji wydarzeń rozrywkowych - jak zapowiadane dawniej w tym miejscu kino plenerowe. Plusem Bohemy jest dobra architektura oraz otwartość. Od pewnego czasu każdy może szwendać się po uliczkach dawnej fabryki. Pozostaje pytanie, czy będzie tu także można odpocząć, napić się kawy czy skorzystać z szerszej oferty rozrywkowej?