Deweloper planuje wyburzyć całe osiedle. Mieszkańcy walczą o zatokę czerwonych świń

Ponad rok temu na stole państwowego dewelopera Polski Holding Nieruchomości, wylądował projekt całkowitej przebudowy osiedla na Wilanowie Wysokim. Chodzi o niesławny kompleks, znany warszawiakom jako „zatoka czerwonych świń”.

Pomysł w zapowiedziach dewelopera brzmi ambitnie, lecz nie przekonał on ani mieszkańców, ani aktywistów miejskich. Obie grupy sprzeciwiają się wyburzeniu osiedla, postulując jego remont i renowację.

Jak wygląda propozycja PHN-u?

Zgodnie z projektem aż 23 budynki miałyby zostać wyburzone. Wycięto by także ok. 180 drzew. W ich miejsce PHN chciałby postawić nowoczesny kompleks mieszkalny. Mowa o zespole 16 budynków wielorodzinnych do 800 mieszkań w średnim standardzie, w których mogłoby zamieszkać nawet 1,4 tys. warszawiaków. Dodatkowo wybudowane mają być parkingi, które pomieszczą ok. 900 samochodów.

Na terenie 4,3 ha w rejonie al. Wilanowskiej i ul. Lenza/Kubickiego, ul. Królowej Marysieńki i Marconich PHN planuje, po wyburzeniu istniejącego osiedla, postawić nie tylko nowoczesny kompleks, ale i towarzyszącą mu infrastrukturę.

Poza mieszkaniami projektant przewidział także miejsca dla obiektów rekreacyjnych i sportowych. Wybudowane miałoby być także przedszkole dla 120 dzieci wraz z placem zabaw. Wszystkie obiekty, jak i samo osiedle, byłyby wzbogacone o tereny zielone. Jak zapewnia sam deweloper, ma ich być „więcej niż dotychczas”.

Problematyczne w realizacji projektu są przepisy, a dokładniej istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony dwie dekady temu, w 2002 roku. Jak pisała "GW", w planie tym są zapisy zapobiegające dogęszczaniu osiedla, jak np. „zakaz wprowadzania nowej zabudowy wielorodzinnej, usługowej lub zabudowy wielorodzinnej z usługami” i „wszelkie działania inwestycyjne mogą być związane tylko z obsługą istniejącego programu funkcjonalnego”. Deweloper już kilkukrotnie próbował zaskarżyć plan, jednak wszystkie próby spełzły na niczym.

Najnowszy wyrok sądowy w tej sprawie jest z 2021 roku. W orzeczeniu odrzucającym skargę kasacyjną czytamy m.in., że zabrakło podstaw, które mogłyby unieważnić obowiązujący plan miejscowy. PHN ma jednak jeszcze jedno rozwiązanie. Jeśli wyroki sądowe stoją w sprzeczności z interesami dewelopera, można posłużyć się jeszcze kartą „lex deweloper”. Właśnie z tej opcji planuje skorzystać państwowy deweloper. Działa ona jak ekspresowa korekta planu zagospodarowania. Przedszkole ma być więc swoistą kartą przetargową, niejako argumentującą pomysł całkowitej przebudowy osiedla. 

Mieszkańcy mówią "nie"

Pomysł wyburzenia osiedla przez dłuższy czas istniał na marginesie świadomości mediów i warszawiaków. Zmieniło się to dopiero po osobistym proteście jednej z mieszkanek i jednocześnie aktywistki z organizacji Miasto Jest Nasze -Marty Marczak. Obecnie zajmuje ona jedno z mieszkań w budynku w bezpośrednim sąsiedztwie bloków, których właścicielem jest PHN.

- Od pięciu lat razem z rodziną mieszkam na Wilanowie Wysokim. Zamieszkaliśmy tu, bo mój syn ma astmę i szukaliśmy miejsca, w którym nie ma dużego ruchu samochodowego. A teraz wyobraźcie sobie moment, kiedy dowiedziałam się, że część mojego osiedla ma zostać wyburzona — zaczęła swój wpis na portalu X.

W ten sposób rozpoczęła się swoista medialna batalia z państwowym gigantem, który jak się wydaje, do tej pory nie przejmował się opinią czy dobrostanem obecnych mieszkańców. Kiedy sprawą zainteresowali się lokalni samorządowcy i politycy spółka zdecydowała się podjąć bardziej aktywne działania.

Największe zamieszanie w tej sprawie wywołał wpis wicemarszałek Senatu Magdaleny Biejat, ówczesnej kandydatki na prezydenta Warszawy z ramienia Lewicy. Dopiero wtedy PHN zdecydował się oficjalnie zabrać głos w tej sprawie. Państwowy deweloper oświadczył, że „nigdy nie planował i nie zamierza oddać lub sprzedawać należącej do niego nieruchomości w Warszawie, na tzw. Wilanowie Wysokim”. W dalszej części oświadczenia zaczęto wyliczać konkretne inwestycje i projekty, jakie miałyby powstać na tym terenie wraz z ich benefitami dla mieszkańców i miasta.

Jednak burzliwy okres kampanii wyborczej minął. Zainteresowanie polityków wyczerpało się, a deweloper ponownie zamilkł. Od publikacji wpisu minęły już niemalże dwa miesiące. Zdecydowaliśmy się, więc zapytać panią Marczak jak obecnie wygląda sytuacja. Jej odpowiedź była jednoznaczna.

- Spółka w żaden sposób się z nami, mieszkańcami osiedla Willanów III, nie komunikowała. To oświadczenie było jedynie reakcją na wpis pani Biejat. Ponadto jako, że pomysł budowy nowego osiedla jest technicznie nadal koncepcją, a nie obowiązującym projektem, my jako wspólnota żadnej oficjalnej możliwości do ustosunkowania się wobec idei przebudowy nie mamy. Mimo wszystko uważamy się za stronę postępowania i zrobimy wszystko, by zostać za takową uznanym - odpowiedziała nam aktywistka.

- Nie wiem, jakimi intencjami kieruje się PHN, nie chcę też zgadywać. Przypominam jednak, że to spółka Skarbu Państwa i w związku z tym powinna dbać również o interes publiczny - dodaje Marta Marczak

Nowy rząd — nowa nadzieja?

W przestrzeni medialnej mówi się sporo o potencjalnym przełomie w sprawie osiedla. Wraz ze zmianą rządu, zmieniły się również władze w państwowej spółce. To z kolei rozbudziło nadzieje, że obecne kierownictwo będzie bardziej skłonne do zawarcia kompromisu z mieszkańcami i nie będzie motywować swoich decyzji przynajmniej w części ideologicznie — wszak osiedle wielu osobom kojarzy się z komunistyczną władzą, gdyż niegdyś zamieszkiwali je PRL-owscy dygnitarze. Marta Marczak podchodzi do takich pomysłów z rezerwą.

- Nie wiem, czy zmieni to naszą sytuację. Ten problem na pewno bardzo zjednoczył mieszkańców osiedla. Osobiście liczę na to, że nowo wybrani radni Warszawy, którzy zadecydują o potencjalnym wniosku lex deweloper, sprzeciwią się tej idei ostatecznie. Wszyscy wiemy, w jak głębokim kryzysie jest rynek mieszkaniowy w Polsce. Pomysł wyburzania części osiedla, gdzie dziś mieszkają ludzie, jest co najmniej karkołomny. Chciałabym, żeby państwowa spółka zaczęła w końcu inwestować w budynki, które istnieją i których jest właścicielem. To osiedle ma swoją historię i potencjał - mówi nam aktywistka.

Ponadto zdaniem aktywistki w samej Warszawie istnieje zapotrzebowanie na duże, dobrze zaprojektowane mieszkania, z przemyślanym ciągiem komunikacyjnym oraz terenami zielonymi. Wszystkie te kryteria spełnia osiedle na Wilanowie Wysokim. Właściciel, spółka PHN, musiałby tylko przeprowadzić remont, aby osiedle stało się miejscem atrakcyjnym dla rodzin szukających nowego domu lub inwestorów. 

Osiedle skrywa w sobie wielki potencjał

Zdaniem Mikołaja Kołacza, architekta, zarządcy nieruchomości oraz miejskiego aktywisty, dużo lepszym rozwiązaniem byłoby wyremontować to osiedle, zachowując jego modernistyczny charakter, niż decydować się na jego wyburzenie i budowę nowego kompleksu. Podobnie jak Marta Marczak, widzi on wartość w zachowaniu tego PRL-owskiego zespołu zabudowy.

- Jeśli zaś chodzi o późnomodernistyczną architekturę osiedla to warto zwrócić uwagę, że charakteryzuje się ona mniejszą „topornością” brył i detalu, niż typowe bloki z tego okresu. Kompozycyjnie przypomina m. in. „Sady Żoliborskie” czy „Osiedle Szwoleżerów”, do dzisiaj uważane za najbardziej humanistycznie zaprojektowane warszawskie powojenne osiedla - dodaje Kołacz.

Pojawiły się także głosy, że renowacja osiedla jest nieopłacalna, a efekty pracy zostaną szybko zniszczone. Architekt nie widzi jednak dużych zagrożeń powiązanych z potencjalną dewastacją przestrzeni. Mieszkania, które zostałyby wyremontowane, byłyby raczej przeznaczone dla ludzi dość bogatych, klasy średniej, potrafiących dbać o ład i porządek na danym terenie. Co więcej, osiedle to, mając wyraźne konotacje historyczne i polityczne, mogłoby zostać swoistą „wizytówką” zmian, jakie nastąpiły w Polsce po roku '89.

- To osiedle ma w sobie również pozamaterialny ładunek historyczny. Nie powinniśmy wypierać ze społecznej świadomości faktu, że  mieszkali tutaj komunistyczni działacze i późniejsi premierzy oraz prezydenci. Budynki i przestrzenie takie jak „zatoka czerwonych świń” powinny móc dalej mówić o swojej  historii - mówi architekt Kołacz.

Kompleks na Wilanowie to pomnik historii

Zatoka czerwonych świń to nieoficjalna nazwa osiedla mieszczącego się na obszarze Wilanowa Wysokiego. Zbudowano je w latach 80. na zlecenie Urzędu Rady Ministrów. Mieszkańcami tego osiedla byli przeważnie politycy Polskiej Zjednoczonej Partii Robotniczej wraz ze swoimi rodzinami. W tej „zatoce” mieszkali m.in. Leszek Miller, Józef Oleksy czy Aleksander Kwaśniewski.

Twórcą osiedla był architekt i powstaniec Wacław Piziorski. Sam kompleks wybudowano w późnym stylu modernistycznym. Architektura modernistyczna opierała się w założeniu na nowej metodzie twórczej, której podstawą była funkcjonalność budynku, w myśl sformułowania „forma podąża za funkcją” autorstwa Louisa Henry'ego Sullivana. To oznacza, że przy projektowaniu osiedla Piziorski kierował się użytecznością, nie bacząc na walory wizualne. 

Czy osiedle i jego mieszkańcy przetrwają? Wiele wskazuje na to, że to od decyzji radnych będzie zależeć przyszłość tego miejsca. Pewne jest to, że mieszkańcy i aktywiści będą walczyć o swoje prawa do końca.