Burza w Śródmieściu. Dzielnica zmienia zarządy wspólnot i doprowadza do zaniedbań. „To zorganizowana grupa urzędnicza”

- Miasto doprowadza do wymiany zarządu wspólnoty, gdy uznajemy, że interes miasta jest zagrożony – mówi burmistrz Śródmieścia Aleksander Ferens, a z sali dobiegają śmiechy i okrzyki „skandal”. Na posiedzeniu Komisji Ładu Przestrzennego, Ochrony Środowiska i Gospodarki Komunalnej 26 lutego 2025 roku pojawiło się kilkudziesięciu mieszkańców ze śródmiejskich wspólnot. Przyszli tam, by zaprotestować przeciwko wymienianiu zarządów wspólnot przez dzielnicę.

Śródmieście posiada udział w ponad 900 wspólnotach mieszkaniowych. W części z nich doszło do zaskakujących wymian zarządów. 

Wspólnota mieszkaniowa wygrała z miastem w sądzie

Schemat działania miasta według mieszkańców jest podobny za każdym razem. 

Regina Krzysztofiak ze wspólnoty Krucza 51 podczas komisji pokazała wyrok sądu okręgowego pierwszej instancji, który nie jest jeszcze prawomocny. Mieszkańcy zaskarżyli uchwałę o wyborze zarządu i wygrali. „Dominujący właściciel, czyli miasto pod wpływem nielicznej grupy innych właścicieli pojedynczych lokali podjął decyzję o zmianie zarządu bez podjęcia, choćby próby ich weryfikacji wobec członków zarządu i pozostałych właścicieli lokali” – czytała wyrok sądu. W tym samym procesie sąd wykazał też zwołanie zebrania przez podmiot nieuprawniony, nieprawidłowe powiadomienie mieszkańców o zebraniu i posługiwanie się nieuprawnionymi udziałami. Takie zarzuty padają pod adresem nowego zarządu narzuconego przez śródmiejski Wydział Wspólnot Mieszkaniowych kierowany przez Katarzynę Sołtysiak. 

- Poprzedni zarząd pozyskał dwa duże odszkodowania, od Smyka i od Puro. Przez co przy przejmowaniu wspólnoty zostało dużo pieniędzy na koncie. A co ja usłyszałam na zebraniu? Że powodem odwołania poprzedniego zarządu było to, że zarząd zastanawiał się nad podniesieniem zaliczek. Wprowadzono do zarządu osobę zupełnie z zewnątrz. Na tej podstawie zmienia się zarząd dobrze prosperującej nieruchomości? – pytała Regina Krzysztofiak.

Mieszkanka Kruczej zaznaczała, że przed zmianą zarządu wspólnota działała lepiej niż po niej. „Trzeba zobaczyć, jak nieruchomość wyglądała przed przejęciem, a jak wygląda teraz. Niszczy się wszystkie prace, a remonty były wykonane” – mówiła Regina Krzysztofiak. 

Podobne historie mają mieszkańcy innych wspólnot ze Śródmieścia. 

Justyna Kisielewska z Wilczej 35/41 mówi o tym, że przed zmianą zarządu wspólnota realizowała inwestycję doposażenia budynku w ciepłą wodę i wymiany węzła. 

- Po zmianie zarządu, po wprowadzeniu ludzi pani Katarzyny Sołtysiak do zarządu, inwestycja została przerwana, w momencie gdy zostało tylko dokończenie instalacji od nitki głównej do mieszkań i wymiana części do węzła cieplnego. Inwestycja została przerwana, a teraz kosztuje 350 tys. zł, choć dwa lata temu miała kosztować 120 tys. zł. Kto odpowiada za tak ogromny wzrost kosztów? Inwestycja została przerwana, bo osoby wprowadzone do zarządu twierdziły, że mają inne zadania – sprzątanie piwnic. To jest skandal – mówiła Justyna Kiesielewska z Wilczej, domagając się od władz dzielnicy kontroli.

Takie sygnały płyną też ze wspólnot na Starym Mieście. 

- Zarządca, który został powołany przez urząd, wcale się u nas nie pojawił, a my sygnalizujemy, że mamy problemy w kamienicy. To doprowadza do tego, że część naszego budynku jest w złym stanie technicznym – mówił Alojzy Kiziniewicz ze wspólnoty Mariensztat. 

Powstrzymali dziką reprywatyzację, ale polegli w starciu z urzędnikami

Na komisji pojawił się też Rafał Stępnik ze wspólnoty przy Przemysłowej 31/33. Jak relacjonuje w rozmowie z Raportem Warszawskim, poprzedni zarząd był ceniony przez mieszkańców. Udało mu się doposażyć kamienicę w centralne ogrzewanie, a nawet powstrzymać reprywatyzację prowadzoną przez adwokata specjalizującego się w tego typu przejęciach. Podstawą miały być roszczenia zakupione od spółki Fabryki Fortepianów i Pianin J. Kerntopf i Syn. W 2015 roku Ratusz pozwolił na reprywatyzację kamienicy z 1936 roku. Wstrzymał ją jednak Wojewódzki sąd administracyjny. Proces ciągnął się na tyle długo, że zdążyły zmienić się przepisy, a budynek ostatecznie został w rękach miasta. 

Rafał Stępnik, który był w poprzednim zarządzie, mówi nam, że to właśnie dzięki jego staraniom udało się uratować kamienicę przed dzikim przejęciem. Wkrótce jednak pojawiło się kolejne zagrożenie dla mieszkańców. 

10 listopada 2023 roku poprzedni zarząd Przemysłowej 31/33 otrzymał od miasta, będącego współwłaścicielem kamienicy, wniosek o zwołanie zebrania Wspólnoty. Miało chodzić o omówienie bieżących spraw, zarząd zaproponował więc, by zorganizować je po świętach, ale odpowiedź od urzędu już nie nadeszła. Jak później dowiedzieli się mieszkańcy, miasto zwołało spotkanie, nie informując o tym właścicieli lokali, a więc z pominięciem przepisów. Podobnie jak na Kruczej 51 zebranie zwołać miał organ nieuprawniony. W taki nielegalny zdaniem mieszkańców sposób 19 grudnia 2023 roku powołano jednoosobowy zarząd, którego członkiem został Mariusz Durzyński. To osoba trzecia, nie był on wcześniej związany z Przemysłową 31/33. Wtedy w kamienicy miały zacząć narastać nieprawidłowości. 

- Przez ten czas nic kompletnie nie jest robione w tym budynku. Nie ma żadnych bieżących konserwacji. Brak przeglądów gazowych, kominiarskich, budowlanych, rocznych. Brak wystawienia faktur za pożytki. Brak rozliczeń za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę. Pan Durzyński nie powołał administratora budynku. Do tego dochodzą opóźnienia w płaceniu faktur. Brak reakcji w przypadku awarii centralnego ogrzewania u jednej z mieszkanek. Przez już pięć miesięcy brak w ogóle odzewu. Węzeł cieplny, który trzeba wyłączyć na lato, żeby go załączyć na zimę. Sam to osobiście robiłem, ponieważ w ogóle go to nie interesuje. Teraz mieliśmy poważną awarię na węźle. Również brak zainteresowania. Ja to wszystko zgłaszałem. Tak wygląda zarządzanie przez pana Durzyńskiego naszym budynkiem – mówi nam Rafał Stępnik. 

W odpowiedzi na interpelację radnego PiS Oskara Hejki, wiceprezydentka Aldona Machnowska-Góra informowała, że zmiana zarządu na Przemysłowej 31/33 wynikała z realizacji zaleceń audytu „Efektywność realizacji zadań związanych z pełnieniem przez m.st. Warszawę funkcji współwłaściciela/właściciela nieruchomości położonych na terenie Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy”. 

- Miasto Stołeczne Warszawa, jako właściciel posiadający w nieruchomości udział wynoszący 90,89% nie podziela stanowiska co do prawidłowości funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, a w związku z utratą zaufania do dotychczasowego zarządu wspólnoty podjęto działania zmierzające do jego zmiany. Wskazać również należy, że uchwała w sprawie zmiany składu zarządu podjęta została na zebraniu i wobec powyższego nie ma obowiązku powiadamiania o treści podjętej uchwały. Taki obowiązek, wynikający z art. 23 ust. 3 dotyczy jedynie uchwał podejmowanych w trybie indywidulanego zbierania głosów – tłumaczyła w 2024 roku wiceprezydentka. 

Dlaczego urzędnicy przejmują wspólnoty?

Mieszkańcy domagają się jednak wyjaśnień i konsekwencji w sprawie zaniedbań. 

Napięcie w Śródmieściu narasta. Pod adresem urzędników padają oskarżenia o ukrywanie informacji, dzielnica bowiem nie publikuje oficjalnie listy zarządów wspólnot. Działacze ustalili jednak, że po części do nowych zarządów wchodzą pracownicy urzędu. Często to współpracownicy naczelnik Katarzyny Sołtysiak, podają za przykład jej sekretarkę Martę Szapiel, która ma wchodzić w skład 6 jednoosobowych zarządów. Podobnych przypadków jest więcej. Miejskimi wspólnotami zarządzają też pełnomocnicy tacy jak Mariusz Durzyński, według informacji z 2024 roku, prócz Przemysłowej 31/33 wchodzi on też do zarządu 5 innych wspólnot. Nowi członkowie zarządów to często osoby niemieszkające w budynkach, a nawet niepochodzące z dzielnicy. Zazwyczaj nie mają one czasu na solidne zajmowanie się budynkami, a to prowadzi do nieprawidłowości.

Jedną z osób, która głośno mówi o problemach wspólnot, jest Michał Czarnocki, właściciel firmy Nasz Administrator. Wcześniej jego spółka straciła kilka umów na zarządzanie śródmiejskimi wspólnotami przez działania dzielnicy. Jego zdaniem w Ratuszu działa zorganizowana grupa urzędnicza, która przejmuje budynki, dzięki czemu może później kontrolować fundusze i wybierać na przykład firmę sprzątającą lub administrującą. Wskazuje, chociażby na sekretarkę Katarzyny Sołtysiak Zuzannę Dąbrowską, która zasiada w zarządach pięciu wspólnot, w tym na Mazowieckiej 12. 

- Za każdym razem w zasadzie wychodzi nazwisko pani Sołtysiak. Pojawia za każdym razem, kiedy jest jakieś przejęcie, to z reguły albo ona prowadzi to zebranie, albo na jej wniosek to się odbywa, to przedziwna sytuacja – mówi nam Michał Czarnocki. 

Michał Czarnocki przywołuje też historię wspólnoty przy ul. Bagno 5. Miasto ma tam zaledwie 11% udziałów. Mówi o spotkaniu zorganizowanym przez urzędników.

 - Pojawił się tam notariusz stale współpracujący z urzędem dzielnicy, oczywiście był pełnomocnik, w magiczny sposób pani Sołtysiak została przewodniczącą tego spotkania. Notariusz zaprotokołował uchwałę o zmianie zarządu, ale zaprotokołował ją w taki sposób, że do zarządu weszła najemczyni, następnie urzędnik wydziału dowodów osobistych, który w ogóle tam nie mieszka, a akt został utajniony. Dostęp do oryginału aktu i do szczegółów aktu ma pani Sołtysiak, pan z urzędu dzielnicy, dwoje urzędników miasta i pani Zielińska, czyli najemczyni miasta na Bagno 5. A dla wszystkich prawowitych właścicieli został przygotowany wyciąg i okazywany jest im jedynie wyciąg u notariusza – mówi nam Michał Czarnocki.

Twierdzi on, że to właśnie naczelniczka wydziału wspólnot mieszkaniowych od listopada 2021 roku stoi za polityką wymiany zarządów. 

Podczas komisji mieszkańcy domagali się odpowiedzi od władz dzielnicy i od obecnej tam Katarzyny Sołtysiak.

- My nie możemy na forum omawiać sytuacji konkretnego budynku. – mówiła Sołtysiak - Co ja mam zrobić? Nie mogę odpowiedzieć. Moją rolą nie jest omawianie każdego budynku na forum społecznym. Muszę dochować tajemnicy o tym co dzieje się w budynku z jego właścicielami. To jest RODO! – grzmiała podczas komisji.

Pełnomocnicy mają pilnować interesów dzielnicy

Nieco więcej światła na tę sytuację rzuca przesłane do naszej redakcji oświadczenie dzielnicy Śródmieście. 

- Od kilku lat, z powodu narastających nieprawidłowości w niektórych Wspólnotach oraz konieczności wykonania zaleceń Biura Kontroli, do zarządów śródmiejskich Wspólnot Mieszkaniowych w roli pełnomocników wprowadzane są osoby rekomendowane. Są to osoby zawodowo zajmujące się wspólnotami mieszkaniowymi, również biegli rewidenci i radcy prawni, którzy mają wiedzę i profesjonalne narzędzia do pracy na rzecz mieszkańców. Proces ten ma na celu uzyskanie wpływu na działalność Wspólnot (zwłaszcza w budynkach, gdzie miasto posiada większość udziałów), których decyzje często obciążają Dzielnicę poważnymi skutkami finansowymi i prawnymi – informuje nas dzielnica Śródmieście. 

Jak tłumaczy rzecznik Mateusz Węgrzyn, powoływane osoby wykonują swoją pracę po godzinach. Ich zadaniem jest reagowanie w sytuacjach, gdy naruszany jest interes właścicielski. Do tej pory udało im się już wychwycić liczne nieprawidłowości finansowe i podatkowe. Chodzi, chociażby o 

• zawyżanie kosztów remontów,
• brak fachowej księgowości i nieskładanie deklaracji podatkowych do Urzędu Skarbowego,
• błędy w umowach i sprawozdaniach finansowych.

- Najczęściej po odzyskaniu kontroli miasta nad budynkami dochodziło do przywrócenia płynności finansowej Wspólnot i wdrożenia planów naprawczych. Historie działań większości zarządów Wspólnot są zazwyczaj bardzo skomplikowane i obejmują co najmniej kilkuletnie okresy działań, decyzji administracyjnych i sądowych – przekonuje rzecznik.

Dzielnica tłumaczy nam także powody zmiany zarządu we wspólnocie na Przemysłowej 31/33 w 2023 roku. Miało chodzić o „uchybienia w prowadzeniu finansów Wspólnoty oraz nierzetelny nadzór nad remontem budynku i nieprzestrzeganie zapisów Ustawy o własności lokali”.

- Urząd Dzielnicy na podstawie i w granicach prawa, a także za pomocą dostępnych narzędzi, działa w porozumieniu z właścicielami poszczególnych nieruchomości jako bezpośrednimi stronami postępowań. Ze względu na bezpieczeństwo i obowiązek ochrony danych osobowych, Urząd nie może na forum publicznym szczegółowo analizować wrażliwych spraw dotyczących właścicieli – informuje nas Mateusz Węgrzyn. 

Mieszkańcy chcą kontroli w dzielnicy

Mieszkańcy z twierdzeniami dzielnicy się nie zgadzają. Na wyjaśnienia rzecznika reagują oburzeniem. 

- Nikt nigdy nie widział wyników kontroli – domagamy się ich ujawnienia. Zwłaszcza, że kontrole przeprowadzali m.in. pan Durzyński i pan Sroczyński z firmy Sroczyński Durzyński Doradcy. Pan Sroczyński otrzymał zlecenie od burmistrza Ferensa bez przetargu (poza PZP, ponieważ kwota znajdowała się poniżej progu) - zauważa Michał Czarnocki. 

Pytań jest więcej. Mieszkańcy zastanawiają się, kim są osoby rekomendowane i kto je wybierał. Domagają się ujawnienia wspomnianej przez rzecznika listy nieprawidłowości finansowych i podatkowych we wspólnotach. 

- W których budynkach doszło do odzyskania płynności finansowej oraz wdrożenia planów naprawczych? Czy chodzi o Wilczą, gdzie koszt remontu wzrósł z 120 000 zł do 350 000 zł, czy może o Przemysłową 31/33, gdzie brakuje przeglądów, opłat i polisy ubezpieczeniowej? - pytają. 

Twierdzą także, że RODO to jedynie zasłona dymna, a urząd ma obowiązek podania podstawy prawnej każdej odmowy udzielenia informacji. Kwestionują też profesjonalizm i kompetencje zarządców nieruchomości powoływanych przez dzielnicę. 

- Różnica zdań prosi się o interwencję Najwyższej Izby Kontroli – mówią mieszkańcy.

Popierają ich też niektórzy opozycyjni radni, którzy domagają się w tej sprawie zwołania sesji nadzwyczajnej rady Śródmieścia.