Towarowa 22. Ogród na Woli w poprzemysłowych halach i cztery „ołówkowce”. Deweloper czeka na zgodę miasta

Działka po CH Jupiter od lat jest w centrum zainteresowania mieszkańców. Najpierw okazało się, że grunty skupiła firma inwestycyjna. Potem przejął je deweloper – Echo Investment – zapowiadając miasto-ogród otoczone budynkami projektu star-architekta Bjarke Ingelsa. Finalnie ponad sześć hektarów w centrum Woli powierzono projektantom z rodzimej pracowni JEMS. 

- (To, co robimy przy ul. Towarowej – red.) jest tak naprawdę odbudową Warszawy, jako lepszego miasta. To pewien eksperyment, który mam nadzieję, że będzie wzorem. To miasto jest tak niesamowite, bo daje możliwość odbudowania. Siłą Warszawy jest to, że możemy to robić. Bo przecież nie możemy odbudować Krakowa czy Paryża. A miasto, które jest w trakcie przekształcania, ma w sobie bardzo dużo energii – mówi w rozmowie z nami Maciej Rydz, architekt z pracowni JEMS.

Warszawski mini Central Park? 

Prace nad Towarową – w pracowni JEMS – zaczęły się na przełomie 2021 i 2022 roku. Wtedy zapowiadano, że podstawowe założenia poprzedniego projektu zostaną zachowane. Oznacza to:

• odtworzenie placu Kazimierza Wielkiego 
• odbudowanie ulicy Wroniej (jako pasażu pieszego) 
• pozostawienie parku/ogrodu w samym centrum projektu.

- Jakbyśmy spojrzeli na nasze pierwsze szkice, to od tego czasu w projekcie niewiele się zmieniło. Idea, która powstała – jako pomysł na całość – jest jak najbardziej aktualna. To nie zdarza się często. Pewne zmiany wynikają jedynie z doszczegółowienia – przekonuje Natalia Janik z JEMS.

W centralnej części działki zaplanowano park. Będzie on nietypowy, ponieważ „wchłonie” zabytkowy budynek Domu Słowa Polskiego – pozostałość po zakładach poligraficznych. Poza tym znajdziemy w nim lekką konstrukcję stanowiącą fragment poprzemysłowych hal.

Wnętrze hali ma być ogólnodostępne. Do środka „wleje się” zieleń z parku. Ma być też miejsce np. na gastronomię. Projekt – w swojej idei – przypomina nowojorski High Line Park. Tam na nieczynnej estakadzie kolejowej na Manhattanie stworzono park linearny. Tutaj zieleń zmieni halę w post-przemysłowy park. Oba te projekty łączy upcykling, czyli nadanie zaniedbanym obiektom nowego znaczenia.

Patrząc na teren z lotu ptaka, dostrzeżemy wyraźne ramy. Od zachodu – od ul. Towarowej – wyrosną cztery „ołówkowce”, biurowce o wysokości 85, 110, 120 i 150 metrów, kaskadowo rosnące w stronę Ronda Daszyńskiego. Będzie to swoista ściana oddzielająca spokojny park od zgiełku miasta.

Od południa, park wyznaczy apartamentowiec – M7, którego budowa już się rozpoczęła. Po przeciwnej stronie stoi Dom Słowa Polskiego czekający na rewitalizację. Ramę parku wyznaczać będzie ulica Miedziana. Wyraźny, prostokątny kształt, otoczenie biurowców i apartamentowców, a także lokalizacja w centrum miasta budzi jeszcze jedno skojarzenie. Zachowując wszelkie proporcje park Słowa Polskiego nieco przypominać będzie również inny nowojorski projekt – Central Park. W tym przypadku teren zielony zajmie „jedynie” 2 hektary, a oryginał zza oceanu – 341 hektarów. 

Budowa trwa. Kiedy ogród i wieżowce? 

Pierwszy budynek – biurowiec Office House – osiągnął już swój najwyższy punkt. Wszystkie prace powinny zakończyć się w połowie przyszłego roku. W tym czasie gotowy będzie kawałek parku – od strony ulicy Miedzianej. Wspomniany luksusowy apartamentowiec M7 – mieszczący 140 mieszkań – będzie gotowy pod koniec 2026 roku. Oba powstają na „wuzetkach”.

Co z pozostałymi budynkami? 

W sumie przy Towarowej powstanie kilkanaście nowych budynków, o łącznie powierzchni 200 tys. mkw. To mniej więcej dwukrotność powierzchni Pałacu Kultury i Nauki. Na oficjalnej stronie Echo Investment czytamy, że budowa potrwa do 2028 roku. To jednak pewne życzenie, ponieważ elementy projektu stoją pod znakiem zapytania. Nie ze względu na biznes czy projekt, a decyzje miasta. 

- Jeśli chodzi o pozostałe etapy, to oczekujemy na uchwalenie planu miejscowego. Przygotowujemy projekt, w oparciu o projekt planu (który został wyłożony w maju ubiegłego roku – red.). Przez to, że nie został uchwalony, nie możemy występować o pozwolenie na budowę na kolejne etapy – tłumaczy nam Maciej Rydz z JEMS.

Sytuacja jest patowa. Zgodnie z prawem, deweloper mógłby wystąpić o tzw. „wuzetkę”, czyli warunki zabudowy. Miasto nie chce ich wydać, co argumentuje tworzonym planem miejscowym. Ale dopóki go nie ma, nie można ruszać z budową. Mimo, że deweloper – jak słyszymy – jest w gotowości.

- Oczywiście, na to trzeba nałożyć filtr biznesowy, który nie zależy od nas. Gdyby dzisiaj uchwalił się plan miejscowy, to wszystko ruszyłoby od razu. Ale nie wiemy, co wydarzy się w światowej gospodarce. Bo może się tak zdarzyć, że będziemy musieli przeprojektowywać budynek wysokościowy biurowy, na przykład na hotelowiec – słyszymy.

Co ciekawe, na plan miejscowy czeka nawet park. W tej chwili trwa jego „doszczegóławianie”. Powstaną tam tematyczne ścieżki, sporej wielkości plac zabaw, a także miejsce pod kino letnie. Punktem odniesienia cały czas jest jednak historia tego miejsca.

- Ten projekt jest nierozerwalnie związany z historią. Nie można przełożyć go w inne miejsce. Mamy tu Dom Słowa Polskiego, hale będące wielopoziomowym ogrodem, co daje szanse zrobienia czegoś, czego nie będzie miał nikt inny – opowiada Natalia Janik. 

Wtóruje jej Maciej Rydz: 

- Można zrobić niesamowicie gadżeciarskie pawilony, tak jak na placu Europejskim, ale przecież można je bez problemu przenieść do Dubaju czy Londynu. Zawsze będą anonimowe. A my budujemy na tym, co było. I przez tą ciągłość mamy wrażenie, że ten projekt będzie ciekawszy.