Zatrzęsienie inwestycji lex deweloper w Ursusie. Korki, przeciążone przedszkola i kolejne tysiące mieszkańców w drodze

Specustawa mieszkaniowa potocznie zwana lex deweloper, która pozwala inwestorom na budowę wbrew zapisom planów miejscowych, przestanie obowiązywać 1 stycznia 2026 roku zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O ile rząd nie zdecyduje się na wydłużenie tego terminu, deweloperzy będą mogli procedować inwestycję w tym trybie jedynie do końca roku. Oznacza to, że jeśli chcą doprowadzić je do końca, muszą uzyskać zgodę od rady Warszawy przed zmianami w prawie. To sprawia, że śpieszą się coraz bardziej, a w stolicy pojawiają się kolejne pomysły na zabudowę.

Cztery inwestycje lex deweloper na Szamotach

Szczególnie intensywnie specustawa mieszkaniowa jest wykorzystywana w Ursusie, w dzielnicy, która zmienia swój charakter z przemysłowego na mieszkalny. Na dawnych terenach zakładu „Ursus” wyrosło osiedle Szamoty na 10 tys. osób, które cały czas się powiększa. Z trzech stron otaczają je tory, ograniczające rozwój, jednak pomiędzy nimi jest wielki plac budowy, a bloki wyrastają tam z ziemi na każdym kroku. Większość z nich powstaje tam zgodnie z planem miejscowym, jednak oprócz tego są też liczne projekty lex deweloper, których ciągle przybywa.

Obecnie skorzystać ze specustawy mieszkaniowej chce firma Robyg, która planuje zbudować osiedle przy ul. Gierdziejewskiego 5. W ramach inwestycji towarzyszących powstać ma przedszkole oraz park pomiędzy blokami, przebudowany ma też zostać pobliski układ drogowy. Tuż obok inwestycję w tym trybie planuje deweloper Ronson Development. Halę Tłoczni zastąpić ma osiedle oraz szkoła podstawowa. Do tego niewielką budowę lex deweloper zapowiada też spółka Kalisto Ursus na rogu ul. Hennela oraz ul. Silnikowej. Teraz radny dzielnicy informuje, że pojawił się kolejny inwestor zainteresowany wykorzystaniem możliwości ustawy. 

Strus Development szykuje się do lex deweloper na Szamotach 

Zamiar zabudowania terenu znajdującego się na północ od ulicy Kompanii AK „Goplana”, między ulicami Herbu Oksza, Taylora a torami kolejowymi ogłosił radnym Strus Development. 

- Na północy osiedla Szamoty znajdują się dwie duże działki, które kiedyś zostały zakupione przez firmy powiązane z Panattoni. Według planów miały tam powstać magazyny logistyczne, jednak budowa została wstrzymana. Obecnie na terenie stoją betonowe słupy, które miały stanowić podpory hali. Inwestor nieoficjalnie wycofał się z projektu, uznając, że potencjalne problemy związane z inwestycją przewyższają korzyści. Nieoficjalnie powodem były m.in. bliskość zabudowy mieszkalnej oraz konieczność dużych nakładów na budowę dróg. Prawdopodobnie działki zostały sprzedane – mówi nam radny Ursusa Krzysztof Daukszewicz ze stowarzyszenia Bezpieczny i Zielony Ursus.

Na przejętych od Panattoni działkach deweloper planuje budowę 17 bloków, każdy ma mieć po 8 pięter, do tego powstać mają 3 pawilony usługowe. Ze wstępnych informacji wynika też, że w ramach inwestycji powstać miałby park przy torach kolejowych.

- Szacuję, że nowa zabudowa może pomieścić około 6 tysięcy mieszkańców, co czyni ten projekt dwukrotnie większym od osiedla Ronson, które ma 2,5 tysiąca mieszkańców – mówi Krzysztof Daukszewicz. 

Radny zaznacza, że ze względu na duże rozmiary osiedla samorząd powinien oczekiwać od dewelopera wielu inwestycji towarzyszących.

- Konieczne będą inwestycje drogowe, w tym prawdopodobnie dokończenie, porzuconej przez Panattoni, ulicy Licencyjnej oraz przebudowa skrzyżowania Gierdziejewskiego i Leszczyńskiego. Pozostaje wiele pytań dotyczących tej inwestycji, w tym kwestia ewentualnej kładki do metra Karolin, która mogłaby skrócić dojazd do stacji metra do około 800 metrów (12 minut spacerem). 3 marca na komisji planujemy zgłębić te tematy podczas spotkania z inwestorem – mówi nam Krzysztof Daukszewicz. 

Usług publicznych brakuje, a mieszkańców przybywa 

Jak twierdzi radnych, nieoficjalnie na Szamotach szykują się też dwie kolejne inwestycje lex deweloper. Tak duża skala nieplanowanej zabudowy budzi obawy mieszkańców. 

- Istnieje obawa, że do końca 2025 roku, gdy obowiązuje jeszcze lex deweloper, uda się dopchnąć kilka kolejnych projektów. Jeśli wszystkie planowane inwestycje zostaną dokończone, liczba mieszkańców może wzrosnąć o kolejne 15 tysięcy. Dotychczas zakładaliśmy, że osiedle mogłoby zamieszkiwać docelowo 28-30 tysięcy osób. Jeśli jednak liczba ta wzrośnie do 45 tysięcy po realizacji inwestycji lex deweloper, różnica będzie znacząca – mówi Daukszewicz. 

Tak duży przyrost mieszkańców na Szamotach może spowodować dalsze problemy z dostępnością usług oraz transportem, w tym przepustowością ulic. 

- Nie wszystkie drogi przewidziane w planie miejscowym zostały jeszcze wybudowane. Tymczasem osiedle jest zamieszkane w około dwóch piątych stanu docelowego, a już teraz występują problemy z korkami. Rano i wieczorem ruch jest tak intensywny, że trudno się poruszać – mówi Daukszewicz.

Problem z dostępnością usług publicznych widać także już teraz na przykładzie Przedszkola nr 447 w Ursusie. To placówka wybudowana w zeszłym roku, a w tym roku już brakuje w niej miejsc. Będzie ona musiała bowiem przyjąć tak wiele młodszych dzieci, że może tam dojść do likwidacji zerówki. 

- Jeśli za tym wzrostem liczby mieszkańców nie pójdą solidne inwestycje w infrastrukturę – a nie tylko obietnice w stylu „przeanalizujemy, zobaczymy, może kiedyś znajdziemy na to fundusze” – sytuacja stanie się bardzo trudna. Mieszkańcy potrzebują konkretnych rozwiązań, a nie deklaracji, które mogą nigdy nie zostać zrealizowane – mówi Daukszewicz.