Warszawski patonajem i patodeweloperka. Problemy mieszkania w garażach i warsztatach

Młoda para wynajmująca od czerwca lokal w dużej willi na Ursynowie opowiada o swoim koszmarze. Owa willa została przerobiona na kilkanaście malutkich „mieszkań” – w cudzysłowie, bo mieszkania te nie spełniają nawet minimalnych wymogów prawnych (Zgodnie z przepisem § 94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m²). Prawdopodobnie przeróbka budynku też nie została nigdzie zgłoszona. Część mieszkań w ursynowskiej willi została przerobiona z dawnych pomieszczeń gospodarczych oraz garaży.

Właściciel nieruchomości, chcąc uzyskać jak najszybszy zwrot z inwestycji, zlecił przeróbki nieudolnym robotnikom, którzy wykonali prace bez odpowiednich kwalifikacji. Efekt? Od miesiąca młodzi lokatorzy żyją w zalanym, zagrzybiałym patomieszkaniu, a właściciel ignoruje ich prośby o naprawy.

- Rury, cała armatura i wszystkie media zostały podłączone przez osobę, która nie miała o tym zielonego pojęcia. Sąsiad piętro wyżej jak bierze prysznic, to wszystko idzie pod kabinę, a następnie do mnie. Moja partnerka jest astmatykiem i od miesiąca dusimy się w zalanym, już teraz zagrzybiałym mieszkaniu. Nie mamy gdzie pójść. Właściciel mówi, że jest na wakacjach i nic z tym nie zrobi - skarżą się lokatorzy.

To niestety tylko jedna z wielu podobnych historii. W podobnej sytuacji znajdują się często obcokrajowcy oraz młodzi ludzie, którzy nie mają możliwości wynajęcia lepszego mieszkania. Nie mogą skorzystać z najmu okazjonalnego, co jeszcze bardziej komplikuje ich sytuację, a oferty takich mieszkań wydają się być atrakcyjne cenowo, choć realnie oferują koszmarne warunki życia.

200 tys. złotych za mieszkanie w warsztacie

Tymczasem na rynku nieruchomości nie brakuje takich ofert. Wystarczy spojrzeć na przykłady z innych części Warszawy, takich jak Zacisze. Na jednym z popularnych portali znaleźliśmy ogłoszenie dotyczące sprzedaży „mieszkań” – dwa lokale o powierzchni 18,7 m² i 18,5 m², zlokalizowane w oddzielnym budynku za głównym domem. Z opisu wynika, że lokale te mają wysokość 3,3 m, a po jednej stronie przewidziano miejsce na aneks kuchenny, po drugiej biurko i wersalkę. W ogłoszeniu podkreślono, że stan jest deweloperski, a wszystkie instalacje są nowe. Cena? Blisko 200 tysięcy złotych.

Czy to realna oferta, czy też sprytne maskowanie problemów? Sprawdziliśmy na mapach Google, które pozwalają zerknąć wstecz – wcześniej był tam warsztat i siedziba firmy montującej folie okienne. Zatem znów mamy do czynienia z przeróbkami lokali użytkowych na mieszkalne, co wzbudza ogromne wątpliwości co do bezpieczeństwa i jakości tych mieszkań.

W opisie oferty czytamy: 

Doskonała lokalizacja – okolice lasku bródnowskiego, do przystanku autobusowego 350 m, po drugiej stronie Radzymińskiej otwarto niedawno Lidla, Rossmanna i Action. Mały sklep spożywczy oddalony jest o 500 m, Żabka 600 m, Aldi 800 m, centrum handlowe M1 1500 m.

Brzmi kusząco, ale rzeczywistość pokazuje, że za atrakcyjną ceną i lokalizacją kryją się problemy, które mogą sprawić, że mieszkanie w takich lokalach stanie się prawdziwym koszmarem.

Warszawski rynek nieruchomości coraz bardziej przypomina dżunglę, gdzie mieszkańcy, szczególnie młodzi i mniej zamożni, stają się ofiarami nieuczciwych praktyk deweloperów i właścicieli mieszkań.

Ogromny popyt, niewielka podaż

Architekt Radosław Gajda podkreśla, że zjawisko tworzenia „mieszkaniopodobnych” lokali zaczęło nasilać się wraz ze wzrostem cen nieruchomości od 2018 roku. W całej Polsce pojawiły się inwestycje, które, choć formalnie nie spełniają norm mieszkalnych, są sprzedawane jako lokale mieszkaniowe. 

- Pamiętam taki przykład, gdzie lokal miał zaledwie 4 czy 5 metrów kwadratowych, a jego wyjątkowość polegała na tym, że wchodziło się na antresolę, która znajdowała się 2,5 metra nad ziemią – wspomina Gajda. 

Gajda dodaje, że podobne praktyki to sposób na omijanie przepisów.

- To nie są mieszkania, tylko lokale inwestycyjne lub budynki zamieszkania zbiorowego, gdzie kupuje się udział w nieruchomości – wyjaśnia.

W wielu przypadkach deweloperzy rejestrują budynki jako obiekty usługowe, aby ominąć lokalne plany zagospodarowania przestrzennego. Często takie lokale sprzedawane są jako „apartamenty hotelowe”, co sprawia, że formalnie nie są one objęte tymi samymi przepisami co mieszkania.

Gajda przypomina również jedną z pierwszych głośnych spraw związaną z przekształcaniem budynków o zupełnie innym przeznaczeniu na mieszkania. 

- Pamiętam przykład z ulicy Batorego, gdzie biurowo-administracyjne budynki, prawdopodobnie będące zapleczem budowy metra, zostały przekształcone na mikro-kawalerki. Miały zaledwie 12 czy 15 metrów kwadratowych, a sprzedawano je za kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy – opowiada architekt.

Gajda zaznacza, że cena za te mikro-lokale sięgała ćwierć miliona złotych, a budynki, które wcześniej były tanimi, substandardowymi biurami, stawały się jeszcze bardziej substandardowymi mieszkaniami.

To pokazuje, jak rosnący popyt na lokale mieszkalne sprawił, że deweloperzy zaczęli szukać wszelkich możliwych sposobów na generowanie zysków, nie zważając na warunki, jakie oferują przyszłym mieszkańcom.

Co by się musiało stać aby zakończył się ten proceder? Zdaniem architekta powinna wzrosnąć podaż mieszkań w Warszawie, gdyż popyt na nie jest ogromny.

- Najprostszą odpowiedzią byłoby zwiększenie podaży dostępnych mieszkań. Wszystkie te mikro-lokale, mikro-kawalerki, przerabianie większych mieszkań na mniejsze pokoje to efekty ogromnego nacisku, jaki wywiera kryzys mieszkaniowy. Mieszkania są bardzo drogie, wynajem też jest poza zasięgiem wielu osób, a przystępnych akademików również brakuje – komentuje Gajda.