Wysokie ceny mieszkań w Warszawie. Połowa kupujących to „flipperzy”?

Warszawski rynek nieruchomości przechodzi duże zmiany, charakteryzujące się ciągłym wzrostem cen mieszkań. Choć tempo wzrostu nie jest już tak gwałtowne jak jeszcze kilka miesięcy temu, to na pewno nie można powiedzieć o tym, że mieszkania tanieją. Marcin Jańczuk, Dyrektor ds. marketingu i PR z Metrohouse, zwraca uwagę, że wysokie ceny mieszkań w Warszawie są ściśle powiązane z sytuacją na rynku deweloperskim, na którym odnotowywane są kolejne rekordy cenowe. 

- Ceny mieszkań nie rosną tak gwałtownie jak jeszcze kilka miesięcy temu, ale nadal utrzymywany jest trend wzrostowy. Wysokie ceny na rynku wtórnym są pochodną tego, co dzieje się na rynku deweloperskim, a tam odnotowujemy kolejne rekordy cenowe – średnia cena przekracza już 17 tys. złotych – mówi Jańczuk.

Skąd te rekordy cenowe? Oczywiście na wartość mieszkania z rynku pierwotnego wpływa m.in. inflacja i ceny materiałów budowlanych. Kluczowym czynnikiem jest jednak marża nakładana przez deweloperów, która wynosi netto 18-19 procent. Jeżeli kupimy 30-metrową kawalerkę za pół miliona złotych, 100 tys. z tej kwoty trafia w ręce dewelopera.

Optymistycznym sygnałem dla przyszłych nabywców jest rosnąca liczba pustych i nowych mieszkań, która może w przyszłości zahamować dalsze wzrosty cen. Jednak obecna sytuacja na rynku jest złożona i zależy od wielu czynników. Oto dwa z nich: 

1. Niższy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem mogą przyczynić się do zmniejszenia liczby inwestorów. Jańczuk podkreśla, że "niższe stopy zwrotu z zakupu mieszkań pod wynajem powodują, że z rynku może zniknąć pokaźna grupa potencjalnych nabywców". 
2. Dodatkowo wysokie stopy procentowe nie zachęcają do zaciągania kredytów, co ma bezpośredni wpływ na kształtowanie się cen mieszkań. 

- Utrzymujące się wysokie stopy procentowe nie zachęcają do brania kredytów, a taka sytuacja ma znaczący wpływ na kształtowanie się cen mieszkań, bo tempo ich sprzedaży spada, co skłania do wystawiania niższych cen ofertowych – zauważa Jańczuk z Metrohouse.

Połowa nabywców mieszkań w 2023 r. to „flipperzy”?

W Warszawie większość mieszkań kupują osoby prywatne, choć inwestorzy nadal odgrywają znaczącą rolę stanowiąc około jedną trzecią transakcji. Procent ten w zeszłym roku był jednak dużo większy, co można było zauważyć obserwując internetowe oferty sprzedaży mieszkań. Większość była kierowana do tzw. „flipperów”, czyli osób, które zajmują się zawodowo kupowaniem, a następnie sprzedawaniem mieszkań z zyskiem.

- Odsetek transakcji inwestycyjnych dochodził jeszcze kilkanaście miesięcy temu nawet do 50% – mówi Jańczuk.

Choć programy takie jak Bezpieczny Kredyt 2% zmieniają proporcje w wyborze płatności za nieruchomość, to jak jednak podkreśla Jańczuk – w większości kupujemy jednak za gotówkę lub traktując kredyt jako uzupełnienie brakujących środków. Przyznanie kredytów zależy od indywidualnych przypadków, a skorzystanie z usług eksperta kredytowego może znacząco pomóc w ocenie zdolności kredytowej.

Coraz mniejsze mieszkania

Jak już wcześniej wspominaliśmy – kawalerka, w niezbyt atrakcyjnej lokalizacji, kosztuje aktualnie pół miliona. Jeszcze niedawno w tej cenie można było kupić dwa pokoje np. na Mokotowie. Potencjalnych nabywców, szczególnie młodych, nie stać aktualnie na zakup większego mieszkania, więc decydują się na zakup mniejszego lokum, kosztem wygody.

Preferencje kupujących w Warszawie są podobne do tych obserwowanych w innych dużych miastach. Popularne są też mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40-45 m2 oraz większe lokale w nowym budownictwie, zwłaszcza te zlokalizowane w pobliżu stacji metra. 

- Idealnie byłoby, aby mieszkanie kosztowało nie więcej niż 600 000 zł. Jednak takich transakcji jest coraz mniej i o ile stanowią one 27% ogółu, to rok temu było ich dwukrotnie więcej – zauważa Jańczuk, co jasno pokazuje skalę wzrostów cen.

Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development S.A., zauważa, że średnia powierzchnia mieszkania, które się sprzedaje na rynku w dużych miastach, jest nieduża, co jest efektem, wcześniej wspomnianych, rosnących cen i spadającej dostępności mieszkań. 

- Teraz zazwyczaj metraż w przypadku dwupokojowego mieszkania to 40 metrów, a w przypadku trzypokojowego to poniżej 50 metrów – zauważa Szanajca.

Deweloper dodaje, że zarówno mieszkania w centrum, jak i na obrzeżach miasta mają swoich klientów. Jak podkreśla Szanajca – w centralnych dzielnicach mieszkania są dużo droższe, a jeśli ktoś się kieruje ceną, to im dalej od centrum, tym są one tańsze.

Warszawa, jako największe miasto Polski, oferuje największe możliwości rozwoju zawodowego i przyciąga ludzi z całego kraju oraz z zagranicy. W związku z tym rozwój rynku nieruchomości w stolicy jest nieunikniony. Jak prognozuje Szanajca – w poszukiwaniu tańszych mieszkań coraz silniej będą preferowane także lokalizacje podmiejskie, dobrze skomunikowane, dające możliwości dobrego komfortu życia.

- Jednym z głównych wyzwań dla deweloperów jest uproszczenie i zmniejszenie regulacji dotyczących budowy mieszkań. Gdyby zatrzymać te regulacje na obecnym poziomie, to już byłby postęp – podkreśla Szanajca, dodając, że skrócenie czasu realizacji inwestycji mogłoby znacząco poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym.

Rynek nieruchomości w Warszawie nadal boryka się z wysokimi cenami mieszkań, które są wynikiem wielu skomplikowanych czynników ekonomicznych. Chociaż rosnąca podaż mieszkań daje nadzieję na stabilizację cen, to wysokie stopy procentowe i niskie stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości nadal wpływają na decyzje nabywców. Przyszłość rynku będzie zależała od dalszych zmian w regulacjach oraz od zainteresowania zarówno osób prywatnych, jak i inwestorów.