Mieszkania komunalne w Warszawie. Czeka nas kryzys. Czy miasto może stać się deweloperem?

„Wolna amerykanka” na rynku mieszkaniowym doprowadza do coraz większych problemów. Niedawno prezes Dom Development – największej firmy budującej mieszkania – chwalił się rekordowymi zyskami. W czasie jednego z wywiadów powiedział nawet: 

- Mamy jedną z wyższych marż w legalnym biznesie. Bo nie mamy jeszcze takich marż jak ci, którzy handlują bronią czy narkotykami. Oni mają zupełnie inne marże, bo tam ryzyko (w porównaniu do naszego – red.) jest wyższe – stwierdził w rozmowie z kanałem Biznes Klasa. 

Wspomniane marże netto są na poziomie 18-19 procent. Tyle z finalnej ceny mieszkania, już odliczeniu wszystkich kosztów, trafia wprost do dewelopera. A samo mieszkanie w Warszawie kosztuje podobnie jak w Madrycie. Za metr płacimy ponad 18 tysięcy złotych (ok. 4,2 tys. euro). Coraz więcej osób, nawet dobrze zarabiających, zwyczajnie nie stać na mieszkanie. 

Z raportu przygotowanego przez stowarzyszenie Miasto Jest Nasze wynika, że problemem jest nie tylko brak możliwości zakupu – z powodów finansowych – ale również zbyt wysokie ceny najmu. Te w Warszawie dobijają już do pięciu tysięcy złotych za mieszkanie, a w związku z tym wiele osób decyduje się na dokwaterowanie do większego lokum, czyli wynajem pokoju.

Mieszkania komunalne. Tak jest teraz 

Na koniec ubiegłego roku do miasta należało ok. 81 tysięcy lokali. To nie tylko mieszkania, ale także lokale usługowe czy biura. Zamieszkuje w nich ponad 150 tysięcy osób. Nieco upraszczając, co dwunasty Warszawiak wynajmuje od miasta. Problem w tym, że ta liczba nie zwiększa się. 

Mimo zapewnień z 2018 roku, Rafałowi Trzaskowskiemu nie udało się budować po półtora tysiąca mieszkań komunalnych rocznie. W sumie, w ciągu sześciu lat, powstały jedynie 1 183 mieszkania. A – jak punktują aktywiści z MJN – w 2022 roku nie oddano ani jednego nowego mieszkania komunalnego, socjalnego czy z systemu TBS. 

Obecnie widać pewną poprawę. Na ten rok lista inwestycji miejskich jest dość długa: 

• Białołęka, Marywilska 44D 
• Praga-Północ, Szwedzka/Stolarska 
• Rembertów, Cyrulików 
• Ursus, Orląt Lwowskich 
• Wawer, Włókiennicza 
• Wilanów, Calowa. 

Problem w tym, że w sumie do końca roku oddanych zostanie jedynie 311 mieszkań. To tyle co w jednym większym bloku stawianym przez prywatnego dewelopera. 

Wspomniane powyżej inwestycje na Białołęce i w Wilanowie jeszcze nie ruszyły. W przypadku Pragi, Rembertowa i Wawra miasto planuje, że się wyrobi do końca roku. Inaczej niż w Ursusie, gdzie blok miał być gotowy… w 2019 roku, tymczasem budowa jeszcze nie ruszyła. 

- Jako samorząd mamy obowiązek nieść pomoc mieszkańcom w sprawach mieszkaniowych. W pewnych kryteriach dochodowych proponujemy mieszkania komunalne, remontujemy pustostany, będziemy też budować nowe mieszkania – wylicza w rozmowie z nami Aldona Machnowska-Góra, wiceprezydentka Warszawy odpowiedzialna na mieszkalnictwo. 

Jak zapowiada, rocznie miasto będzie oddawało co najmniej 1700 mieszkań w wyremontowanych pustostanach. Kolejnym punktem programu mieszkaniowego ma być lepsze wykorzystanie TBS-ów. Miasto posiada dwie spółki, które zajmują się budowami osiedli tego typu.  

- Za chwilę otwieramy kamienicę na rogu Ząbkowskiej i Markowskiej – ponad dwieście mieszkań. W budowie, w systemie TBS, mamy w tej chwili ponad dwa tysiące mieszkań. Chcemy rozwijać ten system tak, żeby 2-2,5 tys. mieszkań zawsze było w budowie. Niestety trzeba dodać, że ta budowa czasem trwa nawet sześć lat – przyznaje Machnowska-Góra.

Działki od państwa pod mieszkania? 

Po fiasku programu „Mieszkanie Plus” pozostały atrakcyjne grunty, na których miały stanąć bloki z rządowego programu. Jak udało nam się dowiedzieć, część z nich może zostać przejęta przez samorząd. Stołeczny ratusz już się o nie upomniał.

- Zdajemy sobie sprawę, że jest wielka potrzeba mieszkaniowa. W związku z tym napisałam pismo do wojewody Frankowskiego ze wskazaniem działek Skarbu Państwa i zapytaniem, czy moglibyśmy je skomunalizować i wybudować tam mieszkania - mówi nam Aldona Machnowska-Góra.

Wolne grunty na Woli, Ursynowie czy Pradze – wcześniej rozpatrywane pod „Mieszkanie Plus” – mogłyby przydać się pod budowę mieszkań komunalnych czy TBS-ów. 

Co można zmienić? 

Niektóre kraje, w szczególności Europy Zachodniej, wprowadziły zmiany ustawowe. Deweloperzy, w zależności od inwestycji, muszą oddawać część wybudowanych mieszkań do zasobu komunalnego. Czy w Warszawie, a szerzej w całej Polsce, można wprowadzić podobne rozwiązania? Zapytaliśmy prezesa największej firmy deweloperskiej w Polsce. 

- Myślę, że to sensowny pomysł, choć nic w tej sprawie się nie dzieje (pod względem formalnym czy ustawowym – red.). Mówi się o tym od dawna, ale nie udało się znaleźć odpowiedniej formuły. Deweloperzy powinni wiedzieć z wyprzedzeniem, ile mieszkań mają przekazać, kupując dany grunt. W innym przypadku może się okazać, że deweloper przepłaci za grunt – mówi nam Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Bez zmian ustawowych nie ma szans, by wymusić na deweloperach obniżki. Świadczy o tym chociażby odpowiedź na nasze pytanie o „możliwości wpływania miasta na deweloperów”, które zadaliśmy wiceprezydentce. 

- Miasto nie ma żadnych narzędzi, żeby regulować ceny mieszkań. Myślę, że takie narzędzia wprost – dotyczące regulacji cen – są niemożliwe, bo mamy wolny rynek. Jednak pewnie regulacje związane z tym, żeby było więcej mieszkań komunalnych czy społecznych sprawiłyby, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym czy wtórnym byłby niższe – przyznaje Machnowska-Góra.  

Piłka jest jednak po stronie rządzących.