Dlaczego deweloper wypuścił z rąk „złotą działkę” po pawilonie Emilia? Teraz trafiła na licytację. Cena minimum to 100 mln zł

Wkrótce odbędzie się licytacja działki przy ul. Emilii Plater 51. Będzie to licytacja komornicza, co oznacza, że właściciel nieruchomości jest zadłużony „po uszy”. Ale grunt w tym miejscu jest wart setki milionów. Wydaje się, że nie byłoby problemów z tym, żeby sprzedać go z zyskiem lub znaleźć partnera biznesowego do budowy. 

Dlaczego doszło do licytacji? Ta historia jest zaskakująca.

Adres 

Dom Meblowy „Emilia” był perłą powojennego modernizmu. Nie udało się go jednak uchronić przed zniszczeniem. Zgubne okazało się współczesne położenie między Intercontinentalem a Warsaw Financial Center. Tuż obok Złotej 44, PKiN i Złotych Tarasów. Wokół same wysokościowce. To „żyła złota” dla każdego dewelopera. Nic dziwnego, że „Emilia” musiała stamtąd zniknąć. 

Działkę wraz z pawilonem będącym sklepem meblowym zakupił, w 2012 roku, deweloper Griffin Real Estate. Zapłacił za to aż 115 mln zł. Prywatyzacja nieruchomości była nawet badana przez śledczych, ale ostatecznie umorzono postępowanie.

W międzyczasie deweloper przeniósł działkę do spółki-córki – Emilia Development i zaczął ubiegać się o pozwolenie na budowę. Od początku było jasne, że nie będzie tu prowadził handlu meblami. W grze było postawienie hotelu albo biurowca. W 2016 roku przedstawiono nawet jego projekt, spod kreski znanej pracowni Kuryłowicz & Associates. 

Wieżowiec miał urosnąć do 164 metrów. W środku planowano 50 tys. mkw. powierzchni, podzielonej między biura i hotel. „Emilia Tower”, bo tak nazywano ten projekt, miała mieć 40 pięter nad ziemią i kilka pod. Do tego pasaż handlowy w parterze i około sto miejsc na parkingu podziemnym. Dekadę temu koszt budowy szacowano na około 150 milionów euro.

Kształt wieżowca wyrysowano w uznanej pracowni Kuryłowicz & Associates. Bryłę wyróżniała „noga” na której stać miały wyższe partie budynku. Podobnie jak w przypadku pobliskiego hotelu Intercontinental chodziło o dostęp do światła w mieszkaniach położonych w drugiej linii zabudowy.

Jeżeli chodzi o pracownię, to nigdy nie doszło do podpisania umowy na przygotowanie projektu budowlanego. Pozostały jedynie wizualizacje.

W tym samym czasie, gdy pokazywano projekt, rozpoczęła się rozbiórka pawilonu „Emilia”. Wywołało to spore protesty. Obiekt raz wpisano do rejestru zabytków, by potem go wykreślić. Sprawa była kuriozalna. W końcu do negocjacji włączyło się miasto, które dogadało się z deweloperem. Rozebrany pawilon miał zostać odtworzony w parku Świętokrzyskim. Koszty, po połowie, solidarnie, miało pokryć miasto i deweloper. Jednak do dziś nic z tego nie wyszło.

Obligacje

Wtedy, w 2017 roku, wydawało się, że za chwilę ruszą prace budowlane. Rok później deweloper ustalał jeszcze szczegóły potrzebne do uzyskania decyzji środowiskowej. PINB i RDOŚ pozytywnie zaopiniowały projekt. Były też (nieprawomocne) warunki zabudowy. Deweloper czekał na pozwolenie na budowę, ale równolegle składał wnioski pod kilka opcji. 

Różnice poległy głównie na wielkości parkingu (4 lub 6 kondygnacji podziemnych) oraz na potencjalnym przeznaczeniu (biura i/lub hotel). Jednak w tym samym czasie Griffin zaczął wycofywać się z projektu. Najpierw pojawiła się informacja o umowie przedwstępnej z funduszem Globalworth. Działka miałaby zostać sprzedana za 120 mln zł, wraz z potencjalną umową najmu na hotel na 20-25 lat.  

Do finalizacji nie doszło. 

Właściciel dalej chciał pilnie sprzedać działkę. Drugą umowę przedwstępną podpisano w 2020 roku. Prawdopodobnie wtedy doszło do transakcji, bądź wydzielenia spółki ze struktur firmy, choć informacji na ten temat nie udało nam się potwierdzić. W KRS-ie nie ma już bezpośredniego powiązania między Griffinem a spółką, choć wśród właścicieli spółki są takie podmioty jak Griffin Topco III S.A.R.L. i Griffin Topco II S.A.R.L. Oba zarejestrowane za granicą. 

Oficjalnie Griffin zaprzecza powiązaniom, co zakomunikował właścicielom emitowanych obligacji w grudniu 2020 roku w oficjalnym oświadczeniu. „Relacje zostały zakończone i obecnie Emitent (Emilia Invest – red.) działa w ramach struktur niepowiązanych z Griffin Real Estate” – podawała spółka. 

Mimo problemów ze sprzedażą pewne prace posuwały się do przodu. Spółka podpisała ponad czterdzieści umów (!) z okolicznymi mieszkańcami. Chodziło o wyrażenie zgodę na zacienienie lokalu – w zamian za konkretną sumę pieniędzy. W ten sposób deweloper mógł obejść prawo budowlane i zasady minimalnego dostępu do światła dziennego. Ratusz zgodził się na takie rozwiązanie przy ul. Pańskiej 3. To blok, na który wprost oddziaływałby nowy wieżowiec.

Wydawało się, że skoro ten problem rozwiązano, budowa może wreszcie ruszyć. Nic z tego. 

Tracą anielską cierpliwość

Za działką ciągnęły się problemy związane z finansowaniem. Griffin wyemitował obligacje, które pozwoliły na zakup nieruchomości przy ul. Emilii Plater 51. Problem w tym, że firma nie wykupiła ich w terminie. Pierwotnie miała oddać pieniądze jeszcze w grudniu 2017 roku. Termin przesuwano trzykrotnie. W końcu wierzyciele zaczęli się denerwować, co dobrze podsumował branżowy portal. 

Jak czytamy na stronie analizy.pl: 

„Obligatariusze Griffin Real Estate Invest mają anielską cierpliwość. Trzykrotnie godzili się na przesunięcie terminu spłaty obligacji, by na koniec usłyszeć, że spółka nie wykupiła papierów na 84,2 mln zł, bo pandemia opóźniła proces sprzedaży nieruchomości przy Emilii Plater w Warszawie."

Pieniędzy nie oddano do dziś, jednak na skutek przekształceń własnościowych nie jest to już problem Griffina będącego obecnie w likwidacji. W jego miejsce powstała podobna spółka – Griffin Capital Partners, która nie jest związana z nieruchomością przy ul. Emilii Plater 51.

Sprawa własnościowa jest skomplikowana. W oświadczeniach znajduje się kilka różnych spółek, które związane są – pośrednio – z tą działką i z planowaną umowę. Wśród nich m.in. Emilia Nieruchomości, Emilia Invest, Emilia Development. Spółki wzajemnie pożyczały sobie pieniądze. Zgodnie z dokumentacją z KRS, właścicielem działki przy ul. Emilii Plater 51 jest Emilia Invest, która od maja 2022 roku znajduje się w stanie upadłości, a od września 2024 roku zawiesiła nawet działalność gospodarczą.

Emilię Invest „zatopiła” Emilia Development, która przejęła od Griffina roszczenia związane z obligacjami. Poszkodowani, którzy nie dostali pieniędzy obiecanych jeszcze w 2017 roku, obciążyli spółkę Emilia Development. W pewnym momencie wezwali do zapłaty, w ciągu dwóch dni (!), ogromnej kwoty – 84,2 mln zł. Doprowadziło to wprost do upadku Emilii Invest, która była poręczycielem wspomnianych obligacji. 

Dalej sprawy zadziały się szybko. Od maja 2023 roku ustanowiono na działce kolejne hipoteki jako „zabezpieczenie wierzytelności”. W sumie ustanowiono je na ogromną kwotę 450 mln zł. To zabezpieczenie ustanowione na rzecz posiadaczy obligacji z 2017 roku. 

Licytacja

Sprawa trafiła do Sądu Okręgowego Warszawa-Śródmieście. 

Ustanowiono komornika i rozpoczęło się przygotowanie pod licytację. Licytacja elektroniczna odbędzie się 11 grudnia. Komornik określił minimalną cenę działki przy ul. Emilii Plater 51 na 99,8 mln zł. Natomiast podana wartość rzeczywista to 133 mln zł. Jest wielce prawdopodobne, że nieruchomość kupi inny deweloper. I pewnie będzie chciał budować wieżowiec. Rzecz w tym, że cały proces zamiany i likwidacji spółek zapewne unieważni jeszcze inną umowę. Tę, w której deweloper zobowiązał się do odbudowy, solidarnie z miastem, modernistycznego pawilonu Emilia.

Co ciekawe, w ostatnim czasie działka stała się nieco mniej atrakcyjna. W operacie szacunkowym, przygotowanym pod licytację, czytamy, że właściciel wielokrotnie starał się o wydanie warunków zabudowy, jednak bezskutecznie. Przywołano też opinię miejskich planistów i stołecznego konserwatora zabytków. Zgodnie z tymi dokumentami, które są jedynie opiniami, założono, że na działce może powstać wieżowiec nie wyższy niż 150 metrów o powierzchni ok. 27 tys. mkw. To niemal połowę mniej niż zakładano w 2016 roku.