Lex deweloper opanowuje Warszawę. Tak chcą zabudować całe kwartały

Bez respektowania zasady dobrego sąsiedztwa czy nawet planu miejscowego. Gdy w 2018 roku wprowadzono specustawę, szybko zyskała negatywny przydomek „lex deweloper”. To dlatego, że zdaniem wielu miała sprzyjać przede wszystkim deweloperom. Ale nie zawsze tak jest. Od pewnego czasu za pozytywny przykład podaje się szkołę przy ul. Konstruktorskiej, którą w całości zbudował deweloper. W zamian dostał zgodę na wyburzanie pustych biur tzw. Mordoru pod osiedla mieszkaniowe.

W ramach specustawy mają powstawać mieszkania na gruntach zarezerwowanych pod inwestycje innego rodzaju. Ale w zamian deweloper ma dać coś ważnego lokalnej przestrzeni: szkołę, drogę, park… W pierwszych latach wniosków w Warszawie było niewiele, ale w ostatnim czasie liczba lexów (tych zgłoszonych i tych czekających na zgłoszenie) rośnie na potęgę. Mieszkańcy są tym bardzo zaniepokojeni. Czy słusznie? 

Lexy na Służewcu i w Ursusie. Zabudują całe osiedla? 

Przykładowo, na Służewcu deweloperzy wyrysowali całe kwartały, gdzie albo już zapowiedzieli budowę wbrew planom, albo dopiero planują to ogłosić. Między sobą wstępnie dogadują się, co zaproponują urzędnikom w zamian. W Ursusie wniosków jest tak dużo, że na kilku osiedlach szacowana liczba mieszkańców może wzrosnąć aż o… 20 tysięcy. Sporo wniosków jest też na Pradze-Południe, w ostatnich po-przemysłowych miejscach, między osiedlami. Skąd ten boom? 

- Wszystkie strony wreszcie nauczyły się tej procedury, są też praktyki w tym zakresie. Poza tym wszystkich ogranicza termin, zaraz tej procedury nie będzie, bo wejdą w życie zintegrowane plany inwestycyjne – mówi dr Łukasz Drozda, urbanista i wykładowca Uniwersytetu Warszawskiego. 

Specustawa ma obowiązywać do końca 2025 roku, choć są głosy – w tym Unii Metropolii Polskich – by wydłużyć ją do połowy 2026 roku. Niemniej, niedługo wejdą w życie nowe procedury, które z perspektywy inwestora będą na początku nieznane. Więc lepiej pracować na tym, co się w miarę zna. 

Czy w interesie społecznym dobrze, że powstanie sporo inwestycji w ramach „lex deweloper”? Pytam o to Krzysztofa Daukszewicza, społecznika i radnego dzielnicy Ursus, w której takich inwestycji jest bardzo dużo. 

- Każdy kij ma dwa końce. Niedobrze, bo nagle w miejscach takich jak Szamoty gdzie plan był na 30 tysięcy mieszkańców, pojawiają się propozycje „dobicia” dodatkowych 20 tysięcy. Ale z drugiej strony dobrze, bo miasto „wyciąga” z tego wielokrotnie więcej niż gdyby wydawało zgodę na WZ (warunki zabudowy – red.) – tłumaczy w rozmowie z nami.

Niechętni lexom są mieszkańcy, którzy słusznie zauważają, że tereny w planie były przeznaczone pod inną funkcję. Problem w tym, że to planowanie sprzed lat, często archaiczne. Przykładowo, w Ursusie w kilku miejscach dominuje przeznaczenie pod przemysł. Tymczasem nawet w projekcie miejskiego studium – jeszcze nieukończonego – znajduje się tam przestrzeń pod mieszkania. Przemysł w takiej lokalizacji i tak by nie powstał.

- Jest to przeciwdziałanie systemowemu planowaniu przestrzennego, ale tyle mówi teoria. W praktyce można powiedzieć, że tego planowania często w ogóle nie mamy, bo nawet plany są albo archaiczne, albo – te współczesne – właściwie niczego nie regulują, bo powstają, gdy już cały proces inwestycyjny w danej okolicy się zadział – mówi nam dr Łukasz Drozda. 

Lexy uwypukliły systemowy problem. Planowanie przestrzenne w Warszawie działa źle. Plany powstają zbyt wolno i nie oddają tego, jak zmienia się okolica. Dobrze widać to w takich miejscach jak Kamionek, gdzie planu zabrakło, a deweloperzy zdążyli wszystko zabudować osiedlami, nim takowy powstał. Na czas nie powstała jednak szkoła, ani dobra komunikacja miejska. Brakuje usług. Podobnie, a może nawet jeszcze gorzej, jest na Odolanach, gdzie rok do roku dzielnica Wola inwestuje spore środki, by pomóc mieszkańcom: zbudować szkoły czy drogi. W przypadku lexa przynajmniej do części inwestycji można przymusić dewelopera. 

- Z perspektywy miasta i interesu społecznego, ustawa ta tworzy dziś bardzo dobre narzędzie do prowadzenia inwestycji mieszkaniowych. Zapewnia transparentny, wielostopniowy proces uzgodnienia projektu architektonicznego – przyznaje Małgorzata Dembowska, architektka z pracowni WXCA.

Następnie wylicza, że projekty poddawane są: 

• publicznym konsultacjom,
• opiniowaniu Miejskiej Komisji Architektoniczno-Urbanistycznej,
• uzgodnieniom z Biurem Architektury i Planowania Przestrzennego i
• głosowaniu radnych miasta.

- Narzędzie to pozwala na realizację niezgodną z obowiązującym planem miejscowym, co na początku obowiązywania ustawy budziło duże wątpliwości. Jednak uchwalanie odpowiednich standardów przez Warszawę sprawia, że nie ma ryzyka chaosu urbanistycznego, a otwiera się możliwość wykorzystanie tego narzędzia w miejscach, gdzie plan miejscowy nie przystaje do aktualnych potrzeb (a jego zmiana byłaby bardzo czasochłonna i kosztowna) – dodaje Dembowska.

Specustawa ma jednak pewną wadę ukrytą. Finalna decyzja zależy od radnych, ale niekoniecznie od procedur. O ile w Warszawie, „bubel” raczej nie przejdzie, ponieważ sprawę śledzą lokalne media (jak Raport Warszawski), a także ruchy miejskie czy lokalni radni, o tyle w mniejszych gminach proces ten może przechodzić niemal zupełnie bez kontroli.